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南京土拍熔断机制作用显现,熔断实质是。。。

聚行业--熔断机制 微信   作者: 韶房唠地  2016-06-15 13:25

熔断机制-全文略读:土地限价主要从供给侧控制房价,同时还需要从需求侧进行改革,抑制投机性需求。通过土地价格调节房价有一定道理,但并不是全部。房地产市场平稳健康发展需要住建、房管、税务、工商、物价等多部门协同...

写在前面:

1)按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》政府可以对出让地块设置约束条件,用途、价格、面积、容积率等均属于地块特征,出让用途、面积和容积率可以事先确定,出让价格仅确定底价,限制最高出让价格其实亦符合相关规定。

2)设置地块最高限价只是众多出让公告中的一个邀约条件,开发商参与拍卖即为接受邀约。土地价格有了底价也有了最高限价,把地价限定在底价和最高限价范围内,目的是从政府的角度呼吁开发商理性

 

新政后宅地拍卖第一场

昨天下午(614日)15时,南京迎来首次最高限价土地拍卖,如同1987121日深圳举行新中国第一场土地拍卖会一样,受到很多人关注。结果G18地块被融侨以总价23.9亿元拿下,楼面价19476/平方米,接近最高限价后,中南没有在最后时刻加价达到最高限价而熔断,体现了中南具有一定的社会责任感,为稳定南京土地市场做出了实际行动。进而,中南以11.3亿元总价竞得G19地块,楼面价17453/平方米,离最高限价还有一段距离。

江宁两块宅地顺利成交,一定程度上说明熔断机制已生效,政府没有白努力如果设置最高限价的地块都因超过最高限价而熔断中止拍卖,将会直接减少未来1-2年的住房供应量,不利于稳定房产市场,也不利于房地产市场平稳健康发展。

 

六合G21地块属于所处区域优质地块,导致超过最高限价而中止拍卖,成为南京第一块超过最高限价而中止拍卖的地块。这在一定程度上要求地方政府尤其是国土部门加强熔断机制的研究,制定更为合理的底价、溢价率和最高限价,更好地服务于土地供给侧改革。

如现场出现多家开发商同时举出离最高限价一步之遥的价格。当出现额定可出让最高价有多家开发商举牌时?是不是按照举牌时间来决定?如果举牌时间一致,是不是要加入开发商的信用评级或者社会责任感来决定?也就是由原来单一指标的价高者得,注重土地资产价格、经济效益的发挥,扩大到多项指标,注重土地出让综合收益包括社会效应的体现。需要政府尤其是国土部门进一步细化研究。


写在后面:

1从土地用途、土地供应面积和土地价格等角度入手调节土地市场,是实践土地供给侧改革的具体表现,如南京市国土局近期不断加大土地供应量、不断挂出新地块,稳定开发商预期,调节市场运行。

2)土地限价主要从供给侧控制房价,同时还需要从需求侧进行改革,抑制投机性需求。通过土地价格调节房价有一定道理,但并不是全部。房地产市场平稳健康发展需要住建、房管、税务、工商、物价等多部门协同

3)政府已经通过土地供应规模和价格展示稳定市场的决心和行动,只要有更多企业表现出社会责任感,那么市场将会平稳健康发展

 


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